陈功过去曾经一再指出，城市地皮价格的上涨以及所谓投资概念，可能导致城市出现空心化的现象。陈功认为，现在各地城市空心化的程度不一，但空心化的现象是肯定存在的。最近的消息说，上海商铺租金贵如黄金。目前中华第一街“南京路的底楼商铺，每平方米的年租金大多已经超过1.5万元，最热商铺的年租金竟已超过两万元。过去的商铺是一个“经营”概念，现在则是一个“资本运作”的概念。对于这种现象，很多人不以为然，因为“商铺以其潜在的升值空间，已经成为上海市民继股票、住宅之后新的投资热点。”但任何问题都有两面性，走过头了，同样也很严重。北京的最近几场大雪令人感叹，如果路边要是随处可见小酒馆或是咖啡馆该多好！遗憾的是，北京人恐怕已经没有服气享受这些了，因为这些营业场所是难以承受地价成本的，可能客人一天只几个人，经营者是无论如何付不起房租的。于是，咖啡厅没有了，路边享受不存在了，消费受影响了……，陈功指出，城市空心化的实现容易，大量投资进入就可能出现，但要改变难了，香港就在受空心化的煎熬，希望未来的北京和上海管理者能够注意这些问题。